不動産購入記1

皆さんこんにちは。僕は住む家について、賃貸が良いか購入が良いかを真剣に調べ、最終的に「価値が落ちにくいマンションであれば購入してもOK派」となりました。昔は絶対に賃貸派だったのですが、調べれば調べるほど不動産を通して資産を積み上げる方式に憧れがでてしまい、いつかチャンスがあれば購入しようと虎視眈々と物件を調べ続けていました。

そして、今回、ついに僕の条件にばっちり当てはまる物件を見つけたので、勇気を振り絞って購入することにしました。まだ確定しているわけではありませんが、売買契約をしてローン審査がおりれば人生で初めて不動産を購入することになりそうです(この記事の執筆時点で売買契約は完了)。

これまでは新築・中古と縛りなく購入するマンションを検討していたのですが、最近の新築マンションは値段が高くて設備仕様がギャグみたいな状態になっていることが多いので、今回は中古マンションを購入することにしました。僕の例になりますが、購入予定のマンションより条件が悪い新築マンションが、より高額な金額で売り出されているのを見て唖然としました。不動産会社も大変というか、最近のマンション市場の荒れっぷりを垣間見た気分です。あんなマンションを売らなければならない営業マンも大変ですね。

さて、前置きが長くなってしまいましたが、今回は中古マンションを購入するにあたって、流れが分からないから、なかなか一歩を踏み出せないという僕のような人に向けて、できるだけ簡易に僕が中古マンションを購入するまでの流れと、自分の経験からくる「これはやっておいた方がよい」という情報をざっと書いていこうと思います。現在進行形で行われていることを記載するのですが、僕の記憶力の問題で抜け漏れがあったり、時系列が若干前後する可能性があることをご了承ください。また、今回購入するのは戸建ではなくマンションなので、マンション購入を前提とした内容となっています。そして、個人情報が特定されないように、リアルな情報から若干の修正を加えて(ただし、読者の損となるウソとなるようなことはしません)記載しています。では、実際のステップに沿って中古マンションを購入する流れを見ていきましょう。

1.ネットで物件調査

まずは誰でもこちらの道を通ると思います。自分が検討している地域や駅名と「中古マンション」で検索をかけて、現時点で販売しているマンションを探します。すると、SUUMOなどのウェブサイトで自分が購入できる物件の一覧を確認することができます。そのサイトで「築年数」「駅距離」「値段」など自分が譲れない条件をもとにフィルタリングをかけ、条件に合う物件を調査します。

自分の条件に合う物件を見つけたら、その物件の詳細ページを確認します。部屋の写真が全くないものもありますが、気になったらその物件ページから「資料請求する」というページを通して、不動産を販売している会社に連絡を取ります。すると、電話またはメールで不動産会社の担当から連絡がきて「内覧(実際の物件(部屋)をみること)しませんか?」という話になるので、内覧可能な日程を調整します。中古マンションの場合は自分が休みの日を指定しましょう。ただし、売主側の都合もあるので、実際に内覧する日は調整が必要になります。

注意点として、かなり良い条件の物件を見つけて不動産屋に連絡した際に「ほんの少し前にその物件は売れちゃいました、他の物件もご紹介できるのでぜひ弊社へお越しください(とか一度会ってご条件をお聞かせくださいとか)」等と言ってくるクソ不動産屋さんがいますが、大体不動産屋の利幅が大きいクソ物件を押し付けられるので「結構です」で連絡を即切りしましょう。物件が売れたってのも真偽不明ですし、売れたならさっさとサイトから削除しろという話です。僕が購入する不動産もしばらく載り続けててつくづく不動産屋の慣習はゴミなことばっかりだなと感心しました。

ちなみにこの段階でおすすめなのは、不動産調査専用のメールアドレスを作成することです。なぜなら、不動産屋というのは常識が通じない人種が多く、「いらない」と言っているのに「おすすめ物件情報」といったスパムメールを送り付けてくる輩が一定数存在するからです。僕は間違えて自分の使用しているメールアドレスで物件調査をしてしまい、バカから何度もメールがくるので迷惑メールリストにぶち込むのが大変でした。

2.物件の価値を出来る限り把握する

さて、内覧日が決定したところで、のんびりその日を待っているわけではありません。自分が損しないために限界までできることは手を打っておきましょう。ここでは、僕が内覧日を決定してから実際の内覧日までに行ったことを書いていきます。

  1. 「住まいサーフィン」で中古の時価を調べる
    皆さんは「住まいサーフィン」というサイトはご存じでしょうか。無料で会員登録が可能で、メインは新築物件なのですが、運営者が不動産の「儲かる確率」というものを調べているものになります。このサイトは中古物件の情報も載せていて、現在の市場における物件の時価を知ることが出来ます。当然全ての物件の情報が載っているわけではないですが、掲載されていないということは販売当時からそこまで話題にもならなかったマンションである可能性もあり、載っていないという情報そのものが判断基準として使えます。まぁ第三者の意見をどこまで取り入れいるかは人それぞれになりますが。
  2. ローンを組んだ際の将来の残債を把握
    購入するマンションに永住するつもりならこの項目はあまり必要ないですが、途中で売却する予定の人は、「ローン 残債計算」などで検索し、自分が借り入れる予定の金額と返済期間(35年だと思います)を記入し、毎月の支払額を調べることが出来ます。その売却時点での残債(ローンの残り金額)を調べておきましょう。僕の場合は10年後に売却予定なので、120回目の支払時点での残債金額を調べました。ここからは10年後に売却するという想定で記載します。次のステップに移ります。
  3. 売却時点での物件価値を把握する
    「ウチノカチ」というサイトで、不動産の市場価値をある程度調べることが可能です。例えば渋谷駅徒歩5分の築10年の3LDKの70㎡のマンションは相場いくらかということがこのサイトで調べることが出来ます。つまり、このサイトを利用することで2点、重要な情報が手に入ります。1点目は自分が購入予定のマンションを今売りに出されている価格と相場を比較することができます。また、その条件から売却時点での情報を入力することによって、10年後の購入予定のマンションと同条件のマンションの相場を調べることが出来ます。
  4. 2と3の差額を計算する
    上記のステップを踏むと、10年後に残っているローン金額と、購入予定のマンションの10年後の価格がある程度絞り込めます。もちろん10年後の金額は市場によって変化しますが、今の時点で調べて物件の金額よりローンの金額の方が高い(つまり物件を売ってもローンを完済できない)場合は、その物件を購入するのはやめた方が無難です。データで危険と判明していますので。

僕の場合は、購入予定の物件は現時点で相場よりほんの少し安く、また10年後に売却することを想定した場合は数百万のプラスになると計算結果がでました。もちろんこの時点では絵にかいた餅なのですが、どうやら手を出すのが危険な物件ではなく、リスクは低いことは確かなようです(自己診断)。

上記以外にも、その物件が発売されたときの掲示板の口コミも割と頼りになります。当時の市場感を味わうことが出来ますし、どれくらいのスピード感で売れたのかも知ることができます。また、もし購入したい物件の近くに住んでいてすぐに現地周辺にいけるのであれば、実際に昼と夜に分けて物件まで足を運んで周囲の状況を調べておいた方が良いです。思ったよりも夜になると真っ暗になるとか、周囲で何か変なにおいがするとか、バカがたむろしてうるさいとか、実際に見てみないとわからないリスクが無数に存在しています。数千万円の買い物なので、事前にできることはばっちりと準備しておきましょう。

今回はここまでにしておきます。次回は実際に内覧するときの話を書いていきます。

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