中古マンション購入記4
皆さんこんにちは。僕が実際に中古マンションを購入した（このブログを記載している時点で現在進行形）経験から、不動産購入はどのような流れなのかを記録しようと思い記事にしています。これまでの流れは以下となります。
一般の人間は不動産を購入するとき「不動産売買契約」と「ローンを借り入れる契約」の2つが必要になるのですが、前回で不動産の売買契約は完了したので、残りはローン契約の締結となります。今回は、ローンの本審査に関する記事になります。
7. ローン本審査
ローンの仮審査を依頼した金融機関から、ローンの本審査に必要な書類が郵送で送られてきます。確かこの書類は直接受けとる必要があるので、家を不在にしがちな人は注意してください。僕みたいに不在連絡票をブチ込まれることになります。
ここで、ローンの仮審査に出した銀行から次々と書類が送られてくることになりますが、記載が必要なのは本審査を受けたい金融機関だけで大丈夫です。書類はとてつもなく記載事項や準備することがたくさんありますので、不要な金融機関はここでバッサリ切り落としてください。
さて、このローンの審査に提出する書類を準備する時点で、いくつか自分で決定しなければならない事項がありますね。大きく分けると以下になります。
- 金利（変動か固定）
- 借入金額
- 返済方法
- ローン手数料の支払い方法
- 保険への加入
判断することがたくさんあって嫌になってきますね。全く参考にならないかもしれませんが、僕がどのように判断したかについて、その理由と共に簡単に説明していこうと思います。ちなみに、不動産に対する借入ではサマリーマンにとっては人生単位の巨額のお金が動くので自分で実施するときはくれぐれも自己責任でお願いします。僕も自身の判断基準がミスったときは大きな損を抱えることを理解しているつもりです。
金利（変動か固定）
まずは金利ですね。一般的に変動金利は低いけども将来上昇するリスクがあり、固定金利は高いけど支払金額を最後まで一定に出来るという特徴があります。それらの特徴を踏まえて、僕は35年の変動にしました。僕の場合は変動金利であれば0.5％程度で、固定であれば2％前後（共に優遇を受けた金利）でした。この差は月々の支払いにすれば割と大きな違いになります。仮に金利が上がる局面がくれば、固定金利に変更すれば良いだけです。※金利を固定に変更可能かどうかは金融機関に確認しておいたほうが無難です。一般的には変動から固定は可能だけど、固定から変動へ変更するのは難しいそうです。
35年なんて「そんな将来のこともわからないのに変動にするなんて怖い」という方もいるかもしれませんが、僕のローンに対する諸々の判断の大前提にあるのは「今回の不動産は10年以内に売る」というものがあります。この前提によって今回の判断も全て成り立っています。
借入金額
事前審査のときに希望借入金額は伝えているはずですが、再度自分が借り入れたい金額を記載する欄が用意されています（当たり前）。僕は当然ながら希望を伝えていたMAXの金額を書き込みました。実は僕が希望している借入金額は物件価格より高く、諸費用も込みの金額を提示していました（金融機関はもちろん認識しています）。僕個人の意見としては、金利がほぼ0％の時代は、借り入れられる限界まで借りて、自分の手元資金は可能な限り残しておくと、何か発生したときに対応しやすいと考えています。
返済方法
元利均等と元金均等がありますが、基本的に余裕がない人は元利均等が選択肢になると思います。元利均等が毎月一定の金額を支払う方法で、元金均等が元金を均等に支払いながら、金利分を上乗せで支払う方法になります。元利均等は最初の方の支払い代金に占める金利の割合が多めになるので、中々元本部分が減らずにトータルの金利支払いが大きくなりますが、前提である「早めに売る」を検討した場合、手元に現金が残りやすい元利均等の方が良いと判断して元利均等にしました。
ローン手数料支払い方法
ローン手数料の支払い方法はまず大きく分けて2つあります。ローン借入時に一括で支払う方法と、ローンの金利に上乗せを行う方法です。不動産をすぐに売ろうと考えている人は一見損しそうな金利上乗せプランにしたほうがお得ですが（金利が高くてもすぐに売るため、最初に手数料を全額支払う方法より少ない金額で済む）、僕の場合は金融機関が借入の際に一括で支払う方法しか認めてくれませんでした（諸費用込みの借入なので当然）。
借入の際に一括で支払う方法にも種類があり、「融資手数料型」と「保証料型」があります。ちなみに、どちらを選択するかによって若干金利が変わります。
ローン手数料に話を戻すと、僕が借り入れる金融機関の融資手数料型の手数料は「借入金額の2.2％」の金額であり、特徴として金利が安い代わりに繰上げ返済をしても手数料は返ってきません。一方、保証料型の方は「33,000円+借入金額に合わせた保証料」が必要となります。 特徴としては若干金利が高くなりますが、こちらは繰上げ返済を実施したときに保証料が返却されます。
言われなくてもお分かりかと思いますが、僕は「保証料型」を選択しました。途中で不動産を売却して借入金額を一括返済した場合、保証料が返ってきますからね。若干金利は高くなりましたが、月々の支払にすると大きな影響はありませんでした。
保険への加入
ここが一番厄介なポイントでした。ローンの審査書類の中には、せっかく勇気を振り絞って不動産を購入する人を不安に陥れる“いざ”という時のための保険の広告が大量に忍び込んでいます。ガンになるかもしれない。病気になるかもしれない。ケガをするかもしれない。。。などです。そして不安を煽りに煽った挙句、「もしものときのための保険！金利上乗せで、もしものことがあったら借入金額を保証( ^ω^ )」とか抜かしてるわけです。
余計なお世話じゃボケ！
僕はこういう人の不安につけこむ奴らが大嫌いです。当然必要最低限の保険（団信）にのみ強制加入させられて終わりました。正直最低限の保証も入りたくはないのですが、そうしないと借入できないので仕方ありません。本当に保険業界とは汚い業界ですね。
ちなみにですが、購入する不動産を売却するつもりが無い場合、少し範囲を拡大して保険に加入するのもありかもしれません。ただ、日本という国で保険に入るメリットはそこまで大きくないと思っています。保険会社の儲けを見たら、いかに消費者側が損をしているか一目瞭然ですからね。保険に入るくらいであれば、「もしも」のときには潔く不動産を売却すれば良いのです。売却するときに損する可能性がある不動産は購入する必要がないですし、売却が難しい土地に住む必要がある場合は賃貸で十分だと思います。
こういったものを全て判断して、ローンの申し込み書類を完成させます。これ以外にも金融機関によって必要なものがありますので、それらを用意する必要があります。僕の場合は以下のようなものが必要でした。
- 免許証、保険証のコピー
- 源泉徴収票2年分
- 地方税支払い明細
- 健康診断結果
- 住民票
記憶が曖昧ですが、このあたりは金融機関にいわれたものを用意しましょう。これらの書類を持って、なぜか金融機関ではなく不動産屋へ提出しにいくことなります。少なくとも僕の場合は不動産屋と一度提出書類を確認する場が設けられました。その際に不備がなければ必要書類を全て不動産屋へ提出し、ローンの本審査への申し込みが完了することになります。
さて、いよいよローンの本審査への申し込みが終わりました。次に待っているのは審査結果と、実際にローンの契約を締結することになります。ちなみにこの記事を書いている時点で僕は契約をすまして、あとは引き渡しを待つ身となっています。次回はローン契約の締結からできれば引き渡しまでを書いて、このシリーズも一旦終わりとしたいと思います。それにしても全然物語のようにならなかったですね。ネタになりそうな出来事は割とあったと思うのですが。
